◆「借入金は返済済み」なのに、不動産が売れない理由とは？

不動産を売却しようとした際に、思わぬ壁となるのが「古い抵当権」の存在です。

 たとえ借入金はすでに完済していたとしても、抵当権の抹消登記をしていなければ、登記簿上に担保として残ったままになります。

　

この状態では、不動産を売りたくても買主が安心して購入できず、契約が成立しない、あるいは取引が停止されるといったケースが多くあります。

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◆よくある問題点：貸主が不明・書類が残っていない

時間が経過した不動産では、次のようなトラブルが重なっていることも少なくありません：

• 貸主（抵当権者）がすでに存在していない、もしくは名称が変更されている
  
• 完済後の書類（返済証明書・抹消書類など）が見つからない
  
• 名義人が亡くなっており、相続登記も未了
  
• 誰が相続人か分からず、話し合いが進まない
  
• 共有名義になっていて、全員の同意が取れない
  

こうした状態では、売却に必要な「登記の整理」が前に進まず、手続きが滞ってしまいます。

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◆登記の前に必要なのは「調査」と「整理」

不動産登記の変更や抹消は司法書士の業務ですが、
その前提となる調査・資料収集・関係者との調整は、行政書士が得意とする分野です。

行政書士が担う主なサポートは以下のとおりです：

• 登記簿や権利関係の調査
  
• 抵当権設定者（金融機関等）への照会・確認
  
• 名義人の死亡に伴う相続関係の調査・書類作成
  
• 相続人への説明・同意取り付けの支援
  
• 成年後見制度が必要な場合の支援
  
• 司法書士や不動産業者との連携
  

つまり、売却をスムーズに進めるための「準備と調整」を一手に引き受ける専門家が行政書士です。

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事例

１　農地や山林に昭和２０年頃の抵当権が設定されたままの状態で残っていました。

　　調査の結果

　　貸主の請求がないため、貸金はすでに返済されている可能性あり。

抵当権設定者（金融機関等）は現在なし。

　　でした。

　　　司法書士とともに、抵当権抹消のための資料を整え、法務局の指示を受け、抵当権の抹消手続きをおこなった。

２　昭和の初めに個人間で貸借し、抵当権が設定されたままの状態で残っていました。

　　調査の結果　

　　　貸主からの請求がないため、貸金はすでに返済ずみと思われる。

　　　貸主はどこに居住していたかが不明。

　　　年数が経っていたので、貸主はすでに死亡していると思われる。

　　　貸主の所在の特定し生存の有無を確認するも死亡していた。

　　　よって、貸主の相続人の承諾を得て相続人の特定、相続手続きを行い、抵当権の抹消手続きを行った。

　結論として、相続手続き以上に困難な手続きになる場合があります。

◆売却をあきらめる前に、まずは相談を

「土地を処分したいが、権利関係が分からない」
「古い書類しか手元になく、どう進めればいいのか不明」
「名義変更もしていないまま、放置していた」

こうしたケースでも、行政書士が状況を整理し、売却や相続への道筋をつけることが可能です。

行政書士は、単に書類を作るだけでなく、相続や後見、財産管理の全体像を見据え、
お客様のご事情に合わせた最適な選択肢を一緒に考える伴走者でもあります。

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◆行政書士 建部實嗣事務所にご相談ください

当事務所では、遺言・相続・成年後見など、人生と法律の交差点にあるお悩みに専門対応しています。
不動産を手放したい、名義を整理したい、家族に迷惑をかけたくない――
そうしたご希望に、一人ひとりに合わせた丁寧なサポートでお応えします。

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